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재개발 또는 재건축 예정 주택을 보유한 상태에서 전세대출을 받으려고 할 때, 가장 큰 고민 중 하나는 '주택 보유수' 문제입니다. 주택 보유수에 따라 대출 가능 여부와 한도가 달라지기 때문에, 이를 어떻게 처리하느냐가 대출의 성공 여부를 좌우할 수 있습니다. 본 포스팅에서는 주택 보유수를 어떻게 계산하는지, 그리고 이 문제를 해결할 수 있는 대출 상품에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택 보유수란 무엇인가?
주택 보유수는 말 그대로 대출자와 배우자가 보유한 주택의 수를 의미합니다. 주택 보유수는 전세대출 신청 시 중요한 기준이 됩니다. 무주택 세대일 경우, 보증금의 최대 80%까지 대출이 가능하며, 주택 보유수에 따라 최대 대출 가능 금액이 달라집니다.
예를 들어, 무주택 세대라면 최대 5억 원까지 대출이 가능하지만, 주택을 1채 보유한 경우에는 최대 3억 원까지만 대출이 가능합니다.
하지만 문제가 되는 것은 재개발 또는 재건축 예정 주택입니다. 아직 철거되지 않은 주택을 보유하고 있다면, 주택 보유수에 포함되어 불이익을 받을 수 있습니다. 이를 어떻게 처리할 수 있을까요?
재개발·재건축 주택과 주택 보유수
재개발 또는 재건축 예정 주택이 주택 보유수에 포함될 경우, 주택 수가 많아져 전세대출에 불리한 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 곧 철거될 예정이거나 거주가 불가능한 주택까지 주택 보유수에 포함된다면, 이는 대출자에게 큰 불이익이 됩니다. 그래서 정부는 '관리처분인가'를 받은 재개발·재건축 주택의 경우 주택 보유수에서 제외할 수 있는 기준을 마련했습니다.
관리처분인가란 무엇인가?
관리처분인가란 재개발·재건축 사업에서 주택 소유자에게 일정한 주택을 배정하는 것을 법적으로 확정하는 절차입니다. 관리처분인가가 완료되면, 해당 주택은 법적으로 소멸 상태로 인정되어 주택 보유수에서 제외될 수 있습니다. 즉, 이 단계에 도달하면 재개발 또는 재건축 예정 주택은 더 이상 주택 보유수에 포함되지 않으며, 대출자에게 유리한 조건으로 전세대출을 받을 수 있습니다.
저금리 전세대출 상품의 혜택
저금리 전세대출 상품은 정부의 규제와 함께 운영되며, 대출 조건이 매우 유리합니다. 특히, 재개발·재건축 주택을 보유 중인 경우 관리처분인가를 통해 주택 보유수에서 제외시켜 대출을 유리하게 받을 수 있는 상품이 있습니다. 이 상품은 시중은행과 유사한 조건으로 제공되며, 연 4.4%에서 4.8% 사이의 저금리로 제공됩니다.
상환방식은 만기 일시 상환 방식으로, 원금 상환 없이 이자만 납부할 수 있어 대출자의 부담을 줄여줍니다. 또한, 중도 상환 수수료도 최초 3년 동안 1.8%에서 2.0%로 점차 감소하며, 3년이 지나면 수수료가 없어집니다.
재개발·재건축 주택 보유자의 대출 전략
재개발·재건축 주택을 보유 중이라면, 관리처분인가를 활용해 주택 보유수에서 제외시키는 것이 매우 중요합니다. 이를 통해 주택 보유수 문제를 해결하고, 저금리 전세대출 상품을 이용해 대출 부담을 최소화할 수 있습니다. 또한, 불필요한 이자 비용을 절약하고 신용 점수를 유지할 수 있습니다.
위에서 소개한 방법들을 통해, 재개발·재건축 주택을 보유한 상태에서도 불이익 없이 전세대출을 받을 수 있는 방법을 확인하실 수 있습니다.
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